Custos para arrematar imóvel em leilão da Caixa
O desconto anunciado no leilão nem sempre é o lucro real. Entenda todos os custos envolvidos na arrematação — do ITBI à desocupação — para saber quanto você vai de fato gastar.
1. O desconto de tabela não é o lucro
É comum ver imóveis com 30%, 40% ou 50% de desconto sobre o valor de avaliação e pensar que o lucro é esse. Não é. O valor de avaliação da Caixa é uma referência, mas o mercado pode pagar mais ou menos. E, principalmente, existem custos que não aparecem no valor do lance.
Para calcular o retorno real, você precisa montar uma planilha com: valor de arrematação, ITBI, registro, corretagem, débitos, reforma, custos de desocupação e despesas de revenda. A Leiloria faz isso automaticamente no cálculo de ROI.
2. Custos fixos: ITBI, registro e escritura
Esses são os custos que praticamente todo arrematante vai ter:
- ITBI: imposto municipal sobre a transmissão. Varia de 2% a 3% sobre o valor de arrematação, dependendo da cidade.
- Registro: taxa do cartório de registro de imóveis para transferir a matrícula. Geralmente 1% a 1,5% + emolumentos.
- Escritura: custo com o tabelionato para lavrar a escritura pública. Varia bastante por estado.
Só esses três itens já podem consumir 4% a 6% do valor do lance. Em um imóvel de R$ 200 mil, são R$ 8 mil a R$ 12 mil fora do lance.
3. Custos variáveis: dívidas, reforma e desocupação
Esses custos dependem do imóvel e são onde mora o risco:
- Dívidas propter rem: IPTU atrasado, condomínio em aberto, água, luz, gás. Geralmente são do arrematante.
- Reforma: imóveis em leilão costumam precisar de pintura, reparos hidráulicos, elétricos ou estruturais.
- Desocupação: se o imóvel estiver ocupado, pode ser necessário acordo com o ocupante ou ação judicial de imissão na posse.
- Corretagem na revenda: se você for revender, conte com 5% a 6% do valor de venda.
4. Como usar a calculadora de ROI da Leiloria
Na ficha de cada imóvel, a Leiloria mostra um campo de ROI estimado. O cálculo leva em conta o valor de arrematação, avaliação de mercado, desconto, custos fixos estimados e variáveis. Você pode ajustar premissas como valor de revenda e custo de reforma.
Use o ROI para comparar imóveis com descontos diferentes. Um imóvel com 25% de desconto e baixo custo de reforma pode ser melhor que outro com 40% de desconto, mas ocupado e com muitos débitos.
A Leiloria já faz esse trabalho todo dia, com score explicável, ROI numérico e IA lendo o edital pra você.
Perguntas frequentes
Quais custos tenho além do lance no leilão?+
Além do valor do lance, o arrematante paga ITBI, registro de imóveis, corretagem (se houver), eventual débito de IPTU/condomínio, reforma e custos de desocupação. O ROI da Leiloria já inclui a maior parte desses itens.
Quanto custa o ITBI em imóvel de leilão?+
O ITBI é calculado sobre o valor de arrematação e varia por município, geralmente entre 2% e 3%. Algumas cidades dão desconto para imóveis de leilão. Consulte a prefeitura local.
O arrematante paga as dívidas do imóvel?+
Dívidas propter rem (IPTU, condomínio, água, luz) geralmente são do arrematante. Dívidas pessoais do antigo proprietário (imposto de renda, processos) não são. Sempre leia o edital e consulte a matrícula.
Qual o custo de registro de imóvel arrematado?+
O registro no cartório de imóveis custa em média 1% a 1,5% sobre o valor de arrematação, mais emolumentos. O valor exato varia por cartório e estado.
Como a Leiloria calcula o ROI real?+
A Leiloria soma o valor do lance, ITBI, registro, corretagem, débitos estimados, reforma e custos de revenda, e compara com o valor de mercado. O resultado é o ROI líquido estimado por imóvel.
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